全面实现不动产统一登记，小产权房“转正”还有多远？
文|庄志明律师最近我看网上有些人关心起小产权房的“转正”，此源起自然资源部部长王广华近日的一个讲话。4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。也就是说，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。实际上不动产统一登记不是什么新话题，不动产统一登记最早可追溯到2007年颁布的《物权法》，当时已正式提出不动产统一登记制度，《物权法》第十条明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”可见，不动产统一登记不是一个新说法，而是由来已久。但由于我国的历史习惯、部门权责划分以及技术等等原因，不动产统一登记迟迟难以落地，这也是不争的事实。如果说实现全面实现不动产统一登记，意味着离房地产税的征收更近了一步，这还能靠谱一点，毕竟不动产统一登记是房地产税征收的基础条件。没有清晰、准确、公平的数据，房地产税是无从实施的，一旦具备相应条件，房地产税即可一马平川开征。但什么时候开征不取决于统一登记，而是由其他条件决定的，本文不展开。就不动产统一登记联系到小产权房的“转正”问题，我认为基本上是自作多情，我本将心向明月，奈何明月照沟渠。为说明这一问题我们必须了解小产权房概念。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关建房手续，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家有关部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是一个法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。从实践中看，在农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房，即通常所说的小产权房，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管部门不会给予备案。这里要说明下，小产权房不是农村宅基地房，农村宅基地房是有合法手续的，并且也是有产权证明的；同时也得说明，无产权证房也不见得就是小产权房，无产权证房中有一部分仅仅是未去办理不动产产权证，其并非没有合法建房手续。小产权房的症结出在哪里？出在建房的审批手续上，手续不合法，手续不规范，手续不衔接，其中很多还涉及腐败和违法乱纪问题。王广华部长这次谈全面统一登记时称，用３至５年时间完成房地一体宅基地确权登记颁证。对于宅基地已登记的年底前要完成汇交入库，未登记但已调查的先汇交数据，登记后再更新；农村宅基地制度改革试点地区要在2024年4月前基本完成房地一体确权登记并汇交入库；其他未完成的地区要结合实际，先易后难，加快推进。这里明确加快推进的是宅基地房的数据问题，并没有将小产权房放一起谈。网上把小产权房作为宅基地房看待，从而得出对小产权房5年内“转正”是没有依据的，尤其是没有法律依据的。早在2015年，王广华部长就曾经说过，不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，对土地用途实施管制，所以“小产权房”不可能予以登记。笔者提醒，不能因为全面不动产统一登记，而得出小产权房必然“转正”的结论，更不能因此而对小产权房去“捡漏”，抱幻想。当然了，如果你不惧怕风险，愿意承担风险，小产权房的“投资”不是不可以。财富即风险，富贵险中求，如此而已。
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